Ondanks alle inspanning om huisuitzetting te voorkomen, kan het er toch van komen. Maar er is een laatste redding: een bijlage bij het huurcontract. Een noodverband dat alle partijen moet aanspreken.
Zowel bij het voorkomen van uitzetting als bij het weer verkrijgen van zelfstandige woonruimte na een periode van dak- en thuisloosheid, wordt vaak een hulp- of begeleidingsovereenkomst gesloten. De feitelijke huurovereenkomst voor deze ‘intermediaire verhuur’ staat op naam van een hulp- of zorginstelling, en deze instelling is dan niet alleen verantwoordelijk voor het bieden van zorg maar ook voor tijdige huurbetaling aan de verhuurder. Waardoor deze instelling dus niet alleen hulp of zorgverlener is, maar ook de positie heeft van verhuurder. De hulp- of dienstverleners die deze bewoners moeten ondersteunen bij het (weer) op poten krijgen van hun leven, hebben hierdoor twee petten op: die van huisbaas/verhuurder en die van hulpverlener/ondersteuner. Deze petten zijn niet altijd eenvoudig verenigbaar en leiden regelmatig tot een spagaat.
Bindende afspraken
De verhouding tussen bewoner (huurder) en de zorginstelling (verhuurder) wordt meestal geregeld in een huur- of hulpverleningsovereenkomst, een woonbegeleidingsovereenkomst, een gebruiksovereenkomst of iets dergelijks. In deze overeenkomst wordt niet alleen opgeschreven wat de rechten en plichten van bewoner en instelling zijn, maar worden ook afspraken gemaakt over het ontvangen van en openstaan voor hulpverlening. Regelmatig gaan deze ‘afspraken’ vooral voor de bewoner vrij ver en worden bijvoorbeeld ook regels vastgelegd over het ontvangen van bezoek of het schoonhouden van de woning.
Je zou kunnen stellen dat het partijen vrijstaat om dit soort bindende afspraken met elkaar te maken. En dat mensen die ‘er een potje van hebben gemaakt’ blij moeten zijn dat ze tenminste nog een woning krijgen. Maar behalve dat dit stigmatiserend is, gaat het ook voorbij aan de ongelijke posities. De meeste mensen bij wie wegens betalingsachterstanden huisuitzetting dreigt, zijn tot veel bereid om hun huisvesting te behouden. Zij ervaren op z’n minst ‘enige’ druk. En dit geldt natuurlijk ook voor mensen die vanuit een dak- of thuisloze situatie, detentie, opname of anderszins weer een woning kunnen betrekken. Dan teken je al snel allerlei bijkomende voorwaarden, zelfs als die niet op jouw situatie van toepassing zijn. Hier is sprake van een ongelijkwaardige machtsbalans, de afhankelijkheid gaat ver.
Huurderving
De huidige situatie leidt voor hulp- en zorginstellingen regelmatig tot aanzienlijke financiële schade: huurderving die ontstaat door niet-inbare huur van ‘cliënten’. Huurincasso is geen vanzelfsprekende vaardigheid van deze instellingen, en voor hun hulp- en dienstverleners die bij de mensen thuis komen, is het helemaal lastig om steeds over achterstallige huur te moeten beginnen. Zeker als er externe factoren zijn (zoals beslagleggingen, kortingen, tijdelijk geen inkomen) waardoor de huur niet opgebracht kan worden. Vanzelfsprekend is huurincasso voor de echte verhuurders wel dagelijks werk.
De financiële schade bij verhurende instellingen wordt overigens vaak weer aangezuiverd door gemeenten en komt daarmee ten laste van de samenleving. Voor woningverhuurders is deze praktijk aantrekkelijk. De huurpenningen komen gegarandeerd binnen – daarvoor zijn de zorginstellingen immers verantwoordelijk – en ze hoeven hun rol van verhuurder nauwelijks te vervullen. Een nadeel van deze algemeen gehanteerde constructie is dat alleen instellingen die in staat zijn om het financiële risico van verhuurder te dragen de daadwerkelijke hulp of ondersteuning kunnen bieden. In de praktijk kunnen alleen grote instellingen dit financieel en administratief aan. Kleinere lokale organisaties of buurtteams kunnen dit meestal niet, terwijl het bieden van begeleiding en ondersteuning vanuit de meer generalistisch en nabij werkende buurtteams nou juist wel voor de hand ligt.
De bijlage
Een oplossing van dit vraagstuk kan zijn om in plaats van de huidige constructies de huurovereenkomst te laten bestaan (of er eentje af te sluiten), maar daaraan een bijlage met nadere voorwaarden vast te nieten. In deze bijlage leggen alle drie partijen − huurder, verhuurder en zorginstelling − de vorm en aard van de hulp en begeleiding vast. Waarbij partijen afspreken dat gedurende de looptijd van de begeleiding dit aanhangsel als onlosmakelijk onderdeel van de huurovereenkomst gezien moet worden en dat desnoods de totale overeenkomst voor ontbinding aan de rechter kan worden voorgelegd. Waarmee de door verhuurders zo gewenste ‘stok achter de deur’ behouden blijft. Natuurlijk totdat deze bijlage, met instemming van de drie partijen, feestelijk wordt verscheurd. Waarna de standaardhuurovereenkomst resteert.
Voor mensen die net voor een uitzetting staan wegens betalingsachterstanden, is dit een goede optie. De huurovereenkomst blijft op hun naam staan en dus verandert er ook niets in hun recht op huurtoeslagen; veranderingen hierin zijn altijd risicomomenten. Ook als alles weer goed gaat en de ondersteuning zich terugtrekt, is er geen risicomoment. Dit geldt natuurlijk ook voor mensen die uit een dak- of thuisloze situatie weer een woning betrekken; vanaf het begin staat de feitelijke huurovereenkomst op de eigen naam en is er sprake van een bijlage waarin de nadere afspraken op maat zijn vastgelegd. Ook voor de vele Housing First-projecten in Nederland doet dit model veel meer recht aan de principes daarvan.
Voordelen
De voordelen van dit alternatief voor intermediaire verhuur op een rij:
• minder stigmatiserend;
• geen dubbele petten meer voor hulp- en zorgverleners;
• geen financiële risico’s (huurderving) meer voor hulp- en dienstverlenende instellingen;
• verhuurders gaan weer doen waar zij goed in zijn: verhuren;
• veel meer organisaties of personen kunnen de begeleiding/ ondersteuning op zich nemen;
• geen risicomomenten door verandering van huurder/ contractpartner;
• aan de mensenrechtelijke positie van huurders wordt meer recht gedaan.
Dit idee is het afgelopen jaar aan veel betrokkenen voorgelegd, variërend van ex-kantonrechters, deurwaarders, belangenorganisaties, mensenrechtendeskundigen tot gemeenten. Velen reageerden enthousiast op dit idee dat, ook op juridisch vlak, nog nadere uitwerking vraagt. Maar een serieuze voedingsbodem lijkt er zeker te zijn en daarom zullen we hier de komende periode mee verder gaan.
Marc Räkers werkt bij Eropaf! Dit artikel verscheen in het Winternummer van Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken 2021.
Lees het volledige dossier ‘Huisuitzetting voorkomen doe je zo’
